同じ阿呆なら泥と炎のニシノ説 : マンションの管理組合と理事会の活動

マンションの管理組合と理事会の活動

2022年07月16日23:59

タワーマンション住んでもいいが買うべからず

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンション管理会社によると、８０戸くらいのマンションが最も費用対効果がいいそうだ。８０戸より少なくても多くても、管理費と修繕積立金に関する費用対効果は悪化するそうな。

　タワーマンションを買う人がいるようだが、費用対効果は非常に悪いことになる。マンションの管理組合活動を真面目にやったことのある人ならピンと来る。

　所有者の７５％の賛成が必要な重要事項がまずまとまらない。大規模修繕工事が割高になる。人が多すぎてコミュニティの形成が難しい。まぁ、碌なことがない。

　賃貸で住むならこうした問題はないけれど、大震災でエレベーターが止まるのは確実で、中高層階の人はどうするんだろう。

　大地に足を踏みしめる暮らしが人間らしいのではないかな。

2020年01月20日23:59

大地震の時の通電火災を防ぐために

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　ようやく買った。大地震の時の通電火災の心配はこれで消えた（はず）。震度５強か６弱の揺れを自分で選び、それが来たらブレーカーが落ちる装置だ。

　テストボタンがあるので押してみたら瞬時に真っ暗になった。よしよし。

　しかし、これが夜の夜中だったら怖いなぁ。怖がりの私は心臓が止まるかもしれないが、火事になるよりはましだ。

　マンションの住民に広めるかどうか管理組合で検討しよう。管理会社が数万円もする配電盤交換を提案してきたことがあるが、これは数千円と格安で良心的だ。問題はお年寄り世帯が自分たちで取り付けるのは難しいことだろう。理事会がやればいいか。

　ここだけの話だがアマゾンで買うよりヨドバシドットコムで買うほうが安い。

2019年06月29日23:59

緊急連絡先は個人情報にあらず

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの住人が高齢化し、独り暮らしが増えてきた。わしもそうだ。腐ったらご近所に迷惑をかけてしまう。それだけは避けたい。

　救急車で運ばれる際聞かれるのが「家族の連絡先」と「本人の生年月日」だそうで、本人が独り暮らしで気を失っているとお手上げである。というわけで、希望者限定で緊急連絡先を集めはじめた。

　家族と一緒に住んでいても、妻が外出中に夫の具合が悪くなって救急車を呼ぶころには意識を失い、という事態がありうる。

　危機感を持った住人から緊急連絡先が思いのほか集まっている。中には親しくしている市内の友人の名前と携帯番号を記してきた人もいた。確かに家族に限る必要はない。

　こういうのをやると個人情報だの何だのと叫ぶ人がいるので、「個人情報でしょなどと四角四面に思い込んでいる人はご遠慮ください」と呼びかけ文書に記しておいた。私はひとこと多いが、最初に蹴散らしておかないと。

　末期がんで闘病していた独り暮らしの男性が救急車で運ばれた先で先日亡くなった。死は日常なのである。最低限の準備はしておきたい。

2018年11月30日23:59

ワシの張り紙に文句がついて

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの理事にとって音の問題は悩ましい。生活音や子供が発する音などをどう受け止めるか。正解はないのだが、天井を棒で突く人まで出てきて、その上階の家族は引っ越した。棒で突いた爺様婆様を見かけるたびに私の頭に鬼が浮かぶ。般若のような顔で突いたのかと想像して背筋が寒くなる。

　さて。洗濯機のモーター音に悩む人がいた。朝の６時台から音が聞こえることがあって悩んでいた。理事会で相談し、あくまでも目安だが午前７時から午後１０時の中でと張り紙をした。それが写真である。

　この張り紙に文句がついた。住民ひとりが管理員さんに「子供に悪影響が及ぶ」と言ってきたのだ。最後の段落が気に入らないらしい。「どこがどう悪いんスか」と私は喜んで話しあうのだが、相手が名乗り出たくないということで（笑い）、そのまま終わった。だったら最初から言うな。

　この黒い諧謔が分かる子供は優秀だとワシは思うぞ。

　

2018年06月28日23:59

大地震でエレベーターに閉じ込められた場合

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　エレベーターの保守点検をしてもらっている会社に電話した。

――大震災で箱の中に閉じ込められる可能性ありますか？

「感知したら最寄りの階に止まります」

――では閉じ込められることはない？

「建物が歪んだりしたら、箱自体が動かなくなる可能性はあります」

――げげげ。映画でエレベーターの天井を開けて脱出する場面を見たことがありますが？

「天井は外からは開きますが中から開きません。安全のためです」

――映画は嘘をついているわけですね（笑い）

「箱の扉は手でこじ開けることができます。しかし、エレベーターは二重扉になっていますよね。箱の扉を開けても、外側の扉は手で開きません」

――マジっすか。どうすればいいんですか？

「管理員は訓練をしていますので」

――管理員さんが不在の週末や夜間は？

「建物が歪んで箱が上下に動かなくなった場合と同じで、レスキューを待つしかありません」

――レスキューって救急の？

「はいそうです。レスキューは病院や老人施設などを優先して回ることになっています」

――ってことは、大地震で閉じ込められたら大変なことになるわけですね

「マンションでそういう訓練をしませんか。私どもが行って外側の扉の開け方を住民の皆さんにお教えできます」

　やるかな訓練。箱の中にトイレの設置も必要だな。その前に、エレベーターを使うのを止めて階段で上り下りすることにしよう。

2018年03月26日23:59

午前４時に鳴り響く火災報知器（涙）

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　体の痛みで目が覚め、寝床を抜けて居間に行ったら聞こえてきた。あれ？　火災報知器が鳴っとるがな。午前４時。

　服を着替えて外に出たらものすごい音が鳴り響いている。ご近所にも迷惑だ。急いで１階の管理員室に向かう。先に数人いた。

　大京のログセンターに電話したところ、感知済みだそうで、警備会社からこっちに向かっているという。マンションの外周を走って火災の有無を確認したが、火の気は見当たらない。誤作動か。

　いずれにしてもこの大音量の火災報知器を止める必要がある。管理員室のカギを開けて入る。３０代くらいの若い男性２人が電気に詳しいようで、報知器のパネルを操作していったん音を止めてくれた。おおー。パネルを見たところ２階が発報元なので、とりあえず走って行き、火の気のないことを確認する。

　警備会社から２人やってきたのが午前４時半過ぎ。火事ではないということであとは警備会社に任せて５時に帰宅した。

　この間に１階まで来てくれたのは私を除くと５人。頼んだわけではないのに、自発的に来てくれたのである。頼もしい。こういう住人がいるしあわせよ。これなら大地震が来ても大丈夫だな。
　

2017年12月04日23:59

宅配ボックスで時間の縛りから解放される

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　宅配ボックスは何と便利なのだろう。帰宅したら不在通知票が４枚も郵便受けに入っていて、その４つ全部が宅配ボックスの４箱にそれぞれ入れられていた。宅配ボックスを設置してよかったなぁと思うひとときである。

　ヤマトさんに再配達を頼む必要がないのは私にもヤマトさんにもありがたい。事実ヤマトの担当者から「宅配ボックスを設置してくれて助かっています」と喜んでもらえた。

　再配達の際は日時指定をするけれど、そうするとその日時に自宅で待たなければならない。その時間帯になるとおちおちトイレに行くこともできない。宅配ボックスはこのような時間の縛りから解放してくれる。

　私の住むマンションは古いので、宅配ボックスが最初からなかった。理事長を引き受けて２回目の大規模修繕工事をやった際、ついでに宅配ボックスを新設することにした。宅配ボックスの価格は安くない。１円も値引きしないと言われた。

　しかし、ここで救世主が登場した。広島の会社が安く引き受けてくれたのだ。同じ商品で同じ工事なのに、広島から神奈川県まで出張してくれて、３０万円も安いのである。おかげで私はマンション住民に鼻高々。えっへんえっへんえっへーん。

　というわけで、マンションの宅配ボックスを後付けしたいきさつをまとめた。宅配ボックスを後付けしたい人は「後付けできるマンション用宅配ボックスの価格を相見積もりで安く」をご覧いただきたい。

2017年08月08日23:59

マンションに宅配ボックスがやってきた

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　宅配便業界が悲鳴を上げる前にわがマンション理事会は宅配ボックス設置に動いていた。自画自賛を許してもらおう。さすが理事長（ワシね）！　

　新築マンションには当たり前なのだろうが、築３０年近いわがマンションにはなかった。アマゾン利用者として宅配ボックスは欠かせない。

　設置して数日後の夜帰宅したら、宅配ボックスの２つが私宛ての本や商品で使われていた。うふふ。えへへ。便利やなぁ。

　それまでは日時指定で受け取っていた。日時指定とはいえ数時間待つわけで、それが宅配ボックスのおかげで待機という無駄な時間から解放された。独身にも女性にも大歓迎されるはずだ。

　なお、ヤマト急便の担当者によると、
・１０キロ以上の荷物は宅配ボックスに入れない
・送り状欄の備考欄に「宅配ボックス不可」と記してもらえれば入れない
・最寄りの営業所に言えば宅配ボックスに入れない
・冷凍ものはもちろん入れない
　ということだ。

　宅配ボックスは安くない。割安で入手できるルートがあるので、希望者は見積もりをまず取ってから私にご連絡を。その見積もりより安い価格で入手できるかどうか、私が特別ルートに相談して差し上げます。私への謝礼は一切不要。

2017年08月02日23:59

民泊禁止規定をいちはやく定めたぞ

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　去年の１１月のマンション総会で民泊禁止を議決した。多くのマンションの中でかなり早いと自負する。

　所有者の中から異論が出たのは想定の範囲内、たっぷり時間をかけて、最後は多数決で決めた。手続き上は問題ない。

　私個人は民泊アリ、いや、積極的にやってみたい。しかしマンション全体を見た場合、私の希望を優先するわけにはいかないのだった。最大多数の最大幸福を基準にすると、不特定多数の人がウロウロするマンションは“先住民”に不安を招く。

　犬を飼いたいのだが、２０年以上前に「犬猫等それに類する動物の飼育禁止」を私が決めてしまったので、飼うことができない。

　自分で自分の手足を縛っている。団鬼六先生に褒められるかな。

2017年03月31日23:59

迷探偵の推理

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　自宅マンションの大規模修繕工事が進む中、「夜の２４時過ぎ、足場に人がいた」という連絡を高層階の住人から受けた。ちょうど洗濯物を取り込もうとして発見したという。住人が窓を開けた瞬間に相手は足場の隅に動いて、じっとしていたそうな。そりゃ怖い。

　この話を聞いて建設会社にはすぐに対応策を講じてもらったし、「ためらうことなく警察に通報を」という張り紙を出して告知した。

　犯人が外部からの侵入者とは限らない。

　私の祖母が生前徳島で下宿屋をしていて、女性３人が住む家があった。その中の１人の女性の部屋に侵入しようとした男が警察につかまった。近所の男だった。

　これで祖母と母のギモンが解消した。被害に遭った女性は３人の中で最もきれいだったそうで、「ほかの子でなく、何であの子の部屋を狙たんだろうと不思議やったけど、近所やけん、顔を知っとったんじゃな」。

　さて。わがマンションである。夜の暗闇の中で狭い足場を歩くのは危ない。それなりに熟練しているか、相応の意気込みがあるか、だろう。１階から侵入してその階までたまたま行ったとは思えない。ピンポイントで狙ったとしか思えないのである。

　ということは？　

2017年03月06日23:59

水道管直結増圧

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの屋上の貯水槽に水を引き上げ、そこから下に流していたのだが、このたび工事を実施して水道管直結増圧方式に変えた。

　十数年前からのわれわれの希望をようやく実現させた。

　水道の蛇口をひねると新鮮な水が届くのである。おいしいなぁ。と一応書いてみたけれど、実は私には味の違いは全く分からない。まずくはないけれど、格別うまいとも感じない。普通である。

　しかし夏になれば分かるはずだ。貯水槽から降ろす水に比べると、直結の水は冷たい。

　もう１つ、大震災で電気が止まっても、水道管直結増圧なら５～６階辺りまで水が来る。わがマンションは水の確保が容易になるのである。大震災対策としても悪くない。

　自分で言うのも何だが、いいマンションである。資産価値は高いぞ。さらに資産価値を高めるために４月に臨時総会を実施する。提案が通れば（通すけどね）ヤマトと佐川と日本郵便が大喜びするであろう。

2016年10月01日23:59

火災保険入るべし

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの担当者から聞いた話。

　マンションのある部屋で火事が起きた。消防の放水で下の部屋は水浸し。しかし、火元は損害賠償責任を負わない。下の部屋の人は納得がいかない。水浸しで家電から家具まで使い物にならなくなったからだ。こんな事態が２件続いたそうな。

　火災に関する損害賠償責任について定めた失火責任法は「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」という一文しかない。

　重大な過失がない場合火元は損害賠償責任を負わない。１８９９（明治３２）年にできたこの法律、当時の日本は木造家屋ばかりでいったん出火するとあっという間に延焼した。この大損害を火元が賠償できるわけがないことから責任を問わないことにしたのが立法趣旨である。

　この法律は現在まで生き延び、コンクリートでできたマンションの火災にも適用される。

　住宅を買う際は火災保険加入が必須だが、期限切れを迎えたあとは放置している人が少なくないのではないか。ローン完済したからもういいだろうと思っている人もいるかもしれない。自分のところは絶対に出火しないと自信を持っている人もいるに違いない。

　近隣から出火して消防の水で被害を蒙ったら、火災保険が救ってくれる。

　

　

2016年09月11日23:59

大規模修繕工事と給水管改修工事の業者内定

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　２回目の大規模修繕工事と給水管増圧直結工事の業者を内定した。２回目だから慣れたもんだというわけにはいかない。しかし、ＮＰＯ法人集合住宅管理組合センターの１級建築士らが監理者としてお目付役として水先案内人として私たち理事会と修繕委員会のそばにいてくれるおかげで、私たちに苦労はない。

　例えば、現地説明会を１社ずつ別々の時間に開く。細かな基本設計を業者に提示してそれぞれ金額を出させる。こういうことを私たちの監理者はきちんとやってくれる。だからきちんんとした競争が生まれる。

　下手くそな監理者ではこうはいかない。ほかのマンションで実際にあったのは、監理者が現地説明会の時間を分けなかったため業者が鉢合わせになり、そうなると彼らは本来の生態として水面下で協力し合う。それが見積もり額に反映して高額になる。全く競争にならないのだ。こんな事態を招いた監理者は即刻クビにすべきだし損害賠償を求めていいくらいだ。

　あとは臨時総会を開いて決議すればゴーである。臨時総会でもめることはない。なぜなら、業者のヒアリングを公開で実施したからだ。部屋の所有者全員に通知したので関心を持つ所有者はやってきて業者に質問をしていた。

　１０月末の臨時総会はあっという間に終わる。めでたしめでたし。

　

　

2016年07月05日23:59

大震災時のマンションは水漏れに要注意

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの担当者から聞いた話。

　大震災のあとマンションは水漏れに襲われることがあるという。原因は洗濯機とつながっている水道で、洗濯機を使っていないときでも蛇口を開けている人が多いらしい。

　そうなると悲劇が起こりやすくなる。大地震で接続部が外れて、蛇口から水が出るわ出るわ。水槽にたまった水が出尽くすまで、水道管直結式の場合はさらにたちが悪く終わりがない。こうなると、例えば１０階でこうなったら、水は９階に染み落ち、それが８階に……という事態になり得る。

　ブレーカーに気をつけようという話はよく聞くけれど、洗濯機とつながる水道の蛇口を普段は閉めておこうという話は聞いたことがない。

　というわけで、共有しておく次第である。

2016年02月03日23:59

５０歳で亡くなったオオシマさん

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　あのオオシマさんが亡くなった。雪が降ったあの日の朝、急性心筋梗塞で。５０歳。

　私が住むマンションの大規模修繕委員会は給排水管の維持改善方法を検討している。その調査のために私の部屋にも上がってもらったことがある。丁寧な仕事をしてくれたおかげで、給排水管問題の解決に向けて一歩を踏み出せた。

　私がオオシマさんと言葉やメールを交わしたのは数回だが、袖すり合うも多生の縁、顔が見える死なのである。

　若いころ「死」は遠かった。年齢を重ねるにつれて「死」が近く感じる。それなりの準備をしなければ。

　

2015年12月15日23:59

マンションの理事会と大規模修繕会のメンバーに求められる資質

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　いろいろな住人がいるマンション自治は民主主義の学校である。この名言を作った私が掌を返すようなことを言うのだが、自分の目線でしかものごとが見えない人は理事にも大規模修繕委員にも向いていない。

　何の業務もできないのに「私は理事なのよっ！」と管理員さんに無理を通そうとする人がいたりする。大規模修繕工事の話し合いをしているのに「私の部屋は賃貸に出しているんだけど」などと話し出す人がいる。

　社会でどうやって生きてきたのだろう。常識派の私は驚いてしまう。

　自分のことしか考えられない人が世の中にいる。こういう人は理事にも大規模修繕委員にも向いていない。にもかかわらず、大規模修繕委員に立候補したりする。

　リベラル派の私は淡々と交通整理をしたいのだが、「お前はさっきから自分のことばっかりやんけ！　黙れババア！　帰れ！」と怒鳴りつけてしまう。ああワタクシとしたことが。

　短気な人も理事や大規模修繕委員に向いていないかもしれない。

2015年11月22日23:59

マンションの管理費を下げるのは簡単

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　よその管理組合は知らないが、私が住むマンションは管理費の値下げを過去に２回実施している。今日の総会で３回目の値下げが決まった。３回のうち２回は私が理事長の時に実施したので、さすが「マンションの父」と言われるだけのことはある。

　今の担当者がとても優れた人であり、管理会社から「これ以上下げたら採算分岐点を割ってしまいます」と言われたので、値下げはここで打ち止めにしよう。いくらでも下げればいいというものではない（←お前が言うな）。

　側聞するに、管理費を値下げしようと思いつかない理事会が大半のようだ。みんな太っ腹なんだなぁ。

　値下げする手順は簡単である。管理会社に値下げを申し入れればいい。１回目の値下げ申し入れは若気の至り、高圧的態度でやっちまったが、年を重ねて温厚になった今の私は穏やかにお願いした（つもり）。

　管理会社にせめて大規模修繕工事を受注させてあげたいのだが、管理組合と修繕委員会の動きは誰にでも完全ガラス張りなので、変な動きを誰かがしても全体に影響が出ないようにしてある。

2015年10月14日23:59

マンションの先輩

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションで理事などをやっていると、居住者と言葉を交わす機会や顔見知りが増える。

　駅に向かおうとしているところに、先輩（７０歳くらい）と出くわし、一緒にしばらく歩いた。有名企業の営業マンとしてどんな仕事をしたか、部下をどう監督したか、粗利の割合はどれくらいか、思い出に残る仕事は、などなど、いろいろな話をしてくれた。

　先輩はわざわざ遠回りして近所にある小さな神社の前を通る。そこで柏手を打つためだ。

「現役のころはこんなことしなかったのにな」

　照れ笑いしながら、「朝日にも自宅の神棚にも手を合わせるようになってね」と教えてくれた。

　人生の後半にいる私だが、だからなのか、先輩たちの話を聞くと楽しい。私の残り時間の参考になるからだろう。若い友人は大事だが、同じように年上の友人も大事である。

2015年05月23日23:59

マンションのエントランスホールの使い方

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンション管理組合の名理事長（ワタシね）は、持ち込まれる問題を直感で判断する。今回もそうである。

　エントランスホールのテーブルを使って小学生たちが宿題を解いているのはいかがなものかという声が寄せられた。シンナーを吸ってラリッていたり、破壊行為をしていたりすれば問題だが、近所の同級生を誘って宿題をしているのである。

　うーん。

　思えば、私が子供のころ近所の大人の目に見守られていた。自宅からずいぶん遠くを歩いている姿を目撃した近所の人が私の母に「ヒロちゃんがあんなところを歩いとったでよ」と伝えてくれたし、子供たちがそろって大騒ぎしていても「やかましい」とは言われなかったし。

　大人になって見えてきたのは、近所の大人に見守られていたんだなぁということだ。

　というわけで、そういう思いを筆ペンで書いた。声を寄せた人への手紙である。みんなで子供を見守りませんか、と。どんな反応が返ってくるか楽しみである。

2015年05月08日23:59

２１６万円の御見積書

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの敷地内にある機械式駐車場のチェーン関係の交換工事の「御見積書」の金額２１６万円を見て「んな阿呆な」と疑問を抱いたのが管理組合理事長の私でよかった（自画自賛）。ＮＰＯ法人集合住宅管理組合センターに相談したところ、たちまち問題点を指摘された。うーん、やっぱり。

　１級建築士から「この屋上防水は完璧なので、絶対に触らないように。管理会社が工事をしましょうと必ず言ってくるけれど、工事してはだめ」とアドバイスを受けた直後に、屋上に生えた雑草などの写真を見せながら管理会社が「防水工事をしましょう」とほんまに提案してきた過去があるので、管理会社の提案を私は基本的に信用していない。

　今回も全く緊急性がないにもかかわらずチェーン交換工事を提案してきて、前の理事会から「実施する方法」で受け継いだのだった。

　必要なものにはお金を払う。しかし不要なことはしない。大きなお金を預かる理事会の役割である。

　集住センターの知恵を借りて、チェーン工事の提案のよしあしを追及する。

2015年05月06日23:59

管理会社が出してきた配管調査書への疑問

カテゴリ: マンションの管理組合と理事会の活動

　マンションの管理会社が配管の調査書を出してきた。確かに何やら汚れている。これをどう評価すべきなのかワタシには全く分からないので、知恵袋であるＮＰＯ法人集合住宅管理組合センターの設備士さんらに見てもらった。

　ひとことで言うと呆れられた（笑い）。要するにマッチポンプなのであった。

　私のマンションは正式な配管調査を極秘で実施する。極秘でやらないと、必ず情報が漏れ、「工事はうちでやらせてくれ」と殺到するそうだから。

　バックマージンという裏金と一線を画し、実に真っ当な指導をしてくれる建築士や設備士、配管調査のプロなどの人脈を持つ集住センターを私は信頼してるので、こういう偉そうなことを書けるわけだ。

　管理会社の担当者は私のブログを読んでいるかもしれないが、真っ当な業務をするようあらためて指導する。

マンションの管理組合と理事会の活動

ニシノ説論者